규제지역

조정대상지역 완벽 해설

조정대상지역은 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 정부가 지정하는 규제지역으로, 취득·양도·대출 전반에 강화된 규제가 적용됩니다.

시행일
2016.11.03 (첫 지정)
근거법령
주택법 제63조의2
동법 시행령 제72조의3
주무부처
국토교통부
주거정책심의위원회 심의
최근 업데이트
2023.01.05 대규모 해제
이후 소폭 조정

조정대상지역이란

조정대상지역은 주택가격 상승률·청약 경쟁률·주택 거래량이 일정 기준을 초과하여 주택법에 근거해 정부가 지정하는 규제지역입니다. 지정되면 해당 지역의 주택 거래에 취득세 중과, 양도세 중과, 대출 규제, 청약·전매 제한 등 광범위한 규제가 적용됩니다.

조정대상지역보다 한 단계 강한 규제는 투기과열지구입니다. 대부분의 투기과열지구는 조정대상지역도 중복 지정됩니다.

📌 핵심 요약"조정대상지역" = 다주택자 중과세 + 대출 제한 + 청약 우선순위 변경 — 같은 물건이라도 비규제지역 대비 수천만~수억 원의 세금·이자 차이가 발생합니다.

지정 요건

주거정책심의위원회는 다음 정량 요건을 기준으로 지정 여부를 판단합니다 (주택법 시행령 제72조의3).

정량 요건 (하나라도 충족)

  1. 주택가격 상승률 — 직전 3개월 물가상승률의 1.3배를 초과
  2. 청약 경쟁률 — 직전 2개월 월평균 청약경쟁률 5대1 초과 (전용 85㎡ 이하는 10대1 초과)
  3. 분양권·주택 거래량 — 직전 3개월 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가

정성 요건

지정·해제 절차

국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제하며, 결과는 관보 고시 및 국토부 홈페이지에서 공고됩니다. 반기(6개월)마다 재검토가 원칙입니다.

2026년 현재 지정 현황

⚠ 최신 발표 확인 필수아래는 본 문서 작성일(2026.4.14) 기준 확인 가능한 자료입니다. 조정대상지역은 수시로 변동되므로 실제 거래 전 반드시 국토교통부 공식 발표를 재확인하세요.

서울특별시 (핵심 규제지역)

기타 지역

2023년 1월 대규모 해제 이후, 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산) 외 수도권·지방 조정대상지역은 대부분 해제되었습니다. 이후 일부 지역이 재지정된 사례가 있으므로 거래 직전 확인이 필수입니다.

💡 현황 확인 방법국토부 홈페이지 → 주택정책 → 규제지역 지정 현황, 또는 국토부 보도자료 검색으로 가장 최근 지정·해제 내역을 확인할 수 있습니다.

세제 규제 (취득세·양도세·종부세)

취득세 중과

주택수조정대상지역비조정지역
1주택일반세율 (1~3%)일반세율 (1~3%)
2주택8%일반세율 (1~3%)
3주택 이상12%8%
법인12%12%

※ 일시적 2주택 특례에 해당하면 중과 제외

양도소득세 중과

⚠ 중과유예 주의2026.5.9 이후 중과가 재개될 가능성이 있습니다. 매도 타이밍에 반드시 주의하세요.

종합부동산세

조정대상지역과 직접적인 종부세 중과 규정은 2023년부터 완화되어, 현재는 다주택자 중과세율이 통일되어 적용됩니다. 다만 공시가격 상승에 따른 과세표준 증가는 여전합니다.

금융 규제 (LTV·DTI·DSR)

LTV (담보인정비율) 제한

구분무주택1주택(처분조건)2주택 이상
조정대상지역50%50%0% (금지)
비조정지역70%70%60%

※ 생애최초 주택구입자는 80%까지 완화 가능 (요건 충족 시)

DTI·DSR

조정대상지역 DTI는 50% (비규제 60%)로 제한됩니다. DSR은 지역과 무관하게 40%(은행)/50%(비은행) 기준이 적용되며, 2025년부터는 스트레스 DSR 3단계까지 완전 적용되었습니다. 자세한 내용은 DSR 규제 해설을 참고하세요.

수도권 주담대 한도 캡

조정대상지역 여부와 별개로 수도권 주택은 절대 한도가 적용됩니다.

청약·전매 규제

투기과열지구로 중복 지정된 경우 청약 규제는 더 엄격합니다. 자세한 내용은 투기과열지구 해설을 참고하세요.

해제 이력

2016.11.03

첫 지정 — 서울·경기 일부, 세종 등 37곳

2018~2020

규제 강화 및 점진적 확대 — 수도권 전역, 부산·대구·대전·광주 등 광역시 포함

2022.11.14

부분 해제 시작 — 서울·경기 일부, 지방 대부분 해제

2023.01.05

대규모 해제 — 서울 4개구(강남·서초·송파·용산) 제외 전 지역 해제

2024~2026

시장 상황에 따른 소폭 재지정 사례 — 국토부 발표 확인 필요

계산에 미치는 영향

조정대상지역 여부를 입력하면 달라지는 계산

  • 취득세 계산기 — 다주택자 중과세율(8%/12%) 적용 여부
  • 양도소득세 계산기 — 중과세율 +20~30%p 가산, 장기보유특별공제 배제, 1세대1주택 2년 거주요건
  • LTV 계산기 — 담보인정비율 50% 제한 (비규제 70%)
  • 대출가능액 계산기 — 수도권 한도 캡 + LTV 제한 교차 적용
  • 총비용 시뮬레이터 — 취득세·대출 한도 변화 반영

관련 계산기 바로가기

본인 거래 지역을 조정대상지역/비조정지역으로 설정하고 계산해보면, 실제 세금·대출 차이를 확인할 수 있습니다.

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