대출 규제
DSR 규제 완벽 해설
DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 대출 한도를 결정하는 최상위 규제입니다. 2025년 7월 스트레스DSR 3단계 완전 도입 이후 체계를 정리했습니다.
DSR이란
DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연소득 대비 1년간 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. DTI가 주택담보대출 + 기존 대출 이자만 보는 것과 달리, DSR은 모든 대출의 원금 + 이자를 합산합니다.
DSR = (모든 대출 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100
📌 DSR vs DTIDTI는 "주담대 원리금 + 기타 이자"만 보지만, DSR은 "주담대 + 신용대출 + 마이너스통장 + 카드론 + 학자금 + 자동차할부" 모든 원리금을 포함합니다. 그만큼 한도가 더 깐깐해집니다.
DSR 계산 구조
분자: 연간 원리금 상환액
- 주택담보대출 — 실제 월 상환액 × 12
- 신용대출·마이너스통장 — 잔액 ÷ 7년 만기 가정 (약정만기 무관)
- 전세자금대출 — 이자만 반영 (원금 제외)
- 카드론·자동차할부 — 실제 월 상환액 × 12
- 보증부 대출 — 일부 제외 (정책대출)
분모: 연소득
- 근로소득 (세전 기준)
- 사업소득 (전년도 신고 기준)
- 임대소득 · 기타소득 포함
- 부부 합산 소득 반영 가능
가산금리 (스트레스DSR)
스트레스 DSR은 "향후 금리가 오를 가능성"을 미리 반영하기 위해 실제 약정금리에 가산금리를 더한 금리로 원리금을 계산합니다.
40% / 50% 기준
| 금융기관 | DSR 상한 | 대상 |
|---|---|---|
| 은행권 (1금융권) | 40% | 시중은행·지방은행·인터넷은행 |
| 제2금융권 | 50% | 저축은행·보험·카드·캐피탈·농협 단위농협 등 |
한도는 개인별 차주 단위로 관리되며, 한 금융기관의 대출이 아닌 본인 명의의 모든 대출을 합산해서 판단합니다.
⚠ 초과 시 신규 대출 불가DSR이 40%(은행) 또는 50%(비은행)를 넘으면 해당 기관에서는 신규 대출이 불가능합니다. 기존 대출을 상환해 DSR을 낮추거나, 다른 기관(더 높은 DSR 허용)을 알아봐야 합니다.
스트레스 DSR 3단계
도입 배경
변동금리 대출의 금리 상승 위험을 차주가 감내할 수 있는지 사전에 확인하기 위해, 실제 대출 금리에 스트레스 가산금리를 더한 금리로 DSR을 계산하는 제도입니다.
단계별 적용
| 단계 | 시행일 | 대상 | 변동 | 혼합(5년) |
|---|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024.02 | 은행권 주담대 | +0.38%p | +0.19%p |
| 2단계 | 2024.09 | 전 금융권 주담대·신용대출 | +0.75%p | +0.375%p |
| 3단계 | 2025.07 | 전 금융권 전체 | +1.50%p | +0.75%p |
2026년 현재는 3단계가 완전 적용되어, 변동금리 대출은 실제 금리 + 1.5%p로 DSR을 산정합니다.
금리 유형별 가산금리
- 변동금리 — +1.50%p 가산 (최대 부담)
- 혼합형 (5년 고정) — +0.75%p 가산
- 순수 고정 (전 기간 고정) — 가산 없음 또는 최소
- 주기형 (5년 주기) — 1.5%p 가산 절반 수준
💡 순수 고정금리 전략스트레스DSR 가산을 최소화하려면 순수 고정금리 대출(보금자리론 등)을 선택하는 것이 유리합니다. 변동금리가 금리 하락기에 유리해도, DSR 한도가 제약되면 실익이 적을 수 있습니다.
제외·예외 사항
DSR 산정에서 제외되는 대출
- 서민금융상품 — 햇살론·새희망홀씨 등 (소액)
- 디딤돌대출 — 일부 요건 충족 시 DSR 산정 제외 또는 완화
- 보금자리론 — 일부 상품 예외
- 전세자금대출 — 원금 제외, 이자만 반영
- 중도금 대출 (집단대출) — 일부 제외
- 300만원 이하 소액대출 — 산정 제외
DSR 규제 자체가 완화되는 경우
- 생애최초 주택구입자 — 일부 상품 DSR 완화
- 청년·신혼부부 특례 — 소득 기준 완화
- 정책금융 (디딤돌·보금자리) — 별도 심사기준
⚠ 실제 적용은 은행별 상이동일 정책이어도 금융기관마다 세부 적용이 다를 수 있습니다. 신청 전 해당 은행의 구체적인 DSR 산정 방식을 확인하세요.
실제 한도 계산 방법
예시: 연소득 6천만 · 은행 주담대 30년 · 변동금리 4%
- 스트레스 적용 금리 — 4% + 1.5%p = 5.5%
- DSR 40% 허용 연간 상환액 — 6,000만원 × 40% = 2,400만원/년 (월 200만원)
- 월 200만원으로 30년 원리금균등 상환할 수 있는 대출 원금 — 약 3.5억원 (5.5% 가정)
- 기존 대출이 있다면 차감 — 예: 신용대출 5천만원 있으면 DSR 한도에서 추가 차감
다른 한도와의 교차
실제 대출 한도는 DSR뿐 아니라 LTV, DTI, 수도권 주담대 한도 캡까지 모두 충족해야 합니다. 네 가지 중 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다.
계산에 미치는 영향
DSR 규제가 영향을 주는 계산
- DSR 계산기 — 연소득·기존 대출 입력으로 한도 직접 계산
- LTV 계산기 — LTV 상한과 DSR 한도 교차 적용
- 대출가능액 계산기 — 소득 기준 역산, DSR 40/50% 자동 반영
- 대출이자 계산기 — 스트레스 가산금리 시뮬레이션 가능
- 총비용 시뮬레이터 — 대출 축소로 필요 자기자본 계산
관련 계산기 바로가기
본인 연소득·기존 대출·희망 대출 조건을 입력하면 스트레스DSR까지 반영한 실제 한도를 확인할 수 있습니다.