절세 전략 가이드

1. 취득세 절세

취득 단계에서 가장 큰 절세 포인트는 주택수 산정과 일시적 2주택 예외입니다.

• 일시적 2주택 — 기존 주택을 3년 이내 처분 시 1주택 세율 적용
• 생애최초 감면 — 12억 이하 최대 200만원 감면 (2028.12.31까지)
• 공시가 1억 이하 — 주택수 산정 제외 (투기과열지역 제외)
• 분양권·입주권 — 취득시점 판단 기준 확인
• 상속주택 5년 특례 — 상속 후 5년간 주택수 미산정

2. 양도세 절세

양도세는 비과세 요건과 장기보유특별공제 활용이 핵심입니다.

• 1세대 1주택 비과세 — 12억 이하 양도가액 + 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 거주)
• 장기보유특별공제 — 3년부터 매년 2%p, 1세대 1주택은 최대 80%
• 일시적 2주택 — 3년 이내 종전 주택 양도 시 비과세
• 명의 분산 — 공동명의로 기본공제 250만원 × 2회
• 양도 시점 조정 — 연도 분산으로 누진세율 회피
• 필요경비 인정 — 중개수수료·법무비·인테리어 자본적 지출 포함

3. 종부세 절세

종부세는 인별 합산 과세이므로 명의 분산이 가장 효과적입니다.

• 부부 공동명의 — 각자 공제 적용으로 과표 감소
• 1주택 12억 공제 활용 — 고가 1주택이 저가 2주택보다 유리한 경우 多
• 고령자·장기보유 세액공제 — 최대 80% 공제 (합산 상한)
• 임대주택 등록 — 합산배제 신청 (단, 요건 확인 필수)

4. 증여세 절세

증여는 시기 분산과 공제 한도 활용이 핵심입니다.

• 10년 단위 분할 증여 — 공제 한도를 10년마다 재사용
• 부담부증여 — 대출·전세보증금 인수분만큼 증여가액 감소 (양도세는 발생)
• 조부모 → 손자녀 증여 — 세대생략 할증 30%지만 상속세 절감 효과
• 혼인·출산 증여재산공제 — 1억원 추가 공제 (2024 신설)
• 저가 매수 — 시가의 70% 이하는 부당행위계산 부인 대상

합법 절세 20 체크리스트

1. 취득 전 주택수를 정확히 산정했는가
2. 일시적 2주택 3년 기한을 확인했는가
3. 생애최초 감면 대상인지 확인했는가
4. 공동명의로 등기할 수 있는가
5. 1세대 1주택 비과세 2년 요건을 충족했는가
6. 조정지역이면 2년 거주 요건도 충족했는가
7. 장기보유특별공제 구간을 계산했는가
8. 양도 시기를 연도 단위로 분산했는가
9. 필요경비 영수증을 모두 보관했는가
10. 인테리어 자본적 지출과 수익적 지출을 구분했는가
11. 종부세 공정시장가액비율을 확인했는가
12. 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있는가
13. 증여는 10년 단위로 분할했는가
14. 부담부증여로 증여가액을 낮췄는가
15. 부부간 증여공제 6억원을 활용했는가
16. 상속공제 일괄공제 5억원을 확인했는가
17. 배우자 상속공제 최대 30억을 검토했는가
18. 세액공제 신고기한을 놓치지 않았는가
19. 지방소득세(양도세의 10%)도 계산했는가
20. 세무사 상담 후 최종 확정했는가