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대출 규제 완전 가이드
LTV·DTI·DSR·스트레스DSR 2026년 최신 규제 비율과 실수요자 우대 조건을 정리했습니다.
목차
대출 규제 3대 축
주택담보대출 규제는 담보·소득·부채 세 가지 관점에서 작동합니다.
- LTV (Loan To Value) — 담보가치 대비 대출비율. 집값 기준
- DTI (Debt To Income) — 연소득 대비 원리금 상환부담. 주담대+기타대출 이자만
- DSR (Debt Service Ratio) — 모든 대출 원리금 / 연소득
2026년 기준금리 3.0% (2026.2.27 금통위 결정)
LTV (담보인정비율)
주택 감정가(또는 KB시세) 대비 대출 가능 비율입니다. 주택수·지역·실수요자 여부에 따라 달라집니다.
2026년 LTV 규제표
| 구분 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 무주택 | 70% | 50% |
| 생애최초 | 80% | 80% |
| 1주택 (처분조건) | 70% | 50% |
| 2주택 이상 | 60% | 0% |
수도권 주담대 한도 (2026)
| 주택가격 | 최대 대출한도 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억원 |
| 25억 이하 | 4억원 |
| 25억 초과 | 2억원 |
DTI (총부채상환비율)
연소득 대비 '주담대 원리금 + 기타대출 이자'의 비율입니다. 현재는 DSR 중심으로 전환되어 보조지표로 사용됩니다.
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 일반 | 60% |
| 규제지역 | 50% |
DSR (총부채원리금상환비율)
연소득 대비 모든 대출의 원리금 합계 비율입니다. 주담대·신용대출·카드론·학자금·할부까지 모두 포함됩니다.
2026년 DSR 한도
| 구분 | 한도 |
|---|---|
| 은행권 | 40% |
| 비은행권 (저축은행·보험·카드) | 50% |
주의 대출이 1억원을 초과하면 차주별 DSR이 적용됩니다.
DSR 계산기 →
스트레스 DSR
향후 금리 인상 가능성을 반영해, 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다.
2단계·3단계 스트레스 금리
| 대출 유형 | 2단계 (현행) | 3단계 (예정) |
|---|---|---|
| 변동금리 | +1.5%p | +2.0%p |
| 혼합형 (5년 고정) | +0.75%p | +1.0%p |
| 주기형 (5년 주기) | +0.375%p | +0.5%p |
| 순수 고정금리 | 0%p | 0%p |
적용 범위 수도권 주담대는 2단계부터 전면 적용, 비수도권은 단계적 확대
실수요자 우대 조건
다음 조건을 모두 충족하는 실수요자는 LTV·DSR 완화 혜택을 받을 수 있습니다.
- 생애최초 주택구입 — LTV 80% 적용 (6억원 한도)
- 무주택 세대주 — 세대원 전원 무주택
- 부부합산 소득 — 9천만원 이하 (생애최초는 1.3억원)
- 주택가격 — 수도권 9억 이하, 비수도권 6억 이하
- 실거주 의무 — 6개월 이내 전입 및 2년 이상 거주
보금자리론 디딤돌대출(무주택 서민) · 특례보금자리 등 정책자금은 DSR 산정에서 제외되며 금리도 유리합니다.
관련 계산기
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