LEARN 04
투자 체크리스트
매수전·취득시·보유중·매도시 4단계와 경매투자 체크리스트를 정리했습니다.
목차
1단계 · 매수 전
계약서 작성 전에 반드시 확인해야 할 항목입니다.
- 등기부등본 갑구·을구 확인 (근저당·가압류)
- 건축물대장과 실제 현황 일치 여부
- 시세 대비 매매가 적정성 (KB시세·실거래가 비교)
- 주택수 산정으로 예상 취득세 계산
- LTV·DSR 한도 내 대출 가능액 확인
- 관리비·수선충당금 연체 여부
- 세입자 승계 시 전세보증금 확인
- 학군·교통·개발호재·재건축 가능성
- 총 매수비용(취득세+등기비+중개수수료) 산출
2단계 · 취득 시
계약부터 잔금·등기까지 단계별 확인사항입니다.
- 계약금 10% 지급 후 계약서 공증
- 중도금 시점에 권리변동 재확인
- 잔금일 당일 등기부 최종 열람
- 법무사 수수료·등기비용 견적 비교
- 국민주택채권 할인율 확인 (즉시 매도)
- 인지세 납부 (부동산은 15만원)
- 취득세 신고·납부 (취득일로부터 60일 이내)
- 전입신고·확정일자 당일 처리
3단계 · 보유 중
보유 기간 동안 연간 점검이 필요한 항목입니다.
- 매년 6/1 기준 재산세 과세 대상 확인
- 공시가격 이의신청 기간(4월) 확인
- 종부세 합산배제 신청(9/16~9/30)
- 임대료 시세 대비 현실화율 검토
- 전월세전환율 5.0% (기준금리+2%) 준수
- 임대사업자 등록 여부 검토
- 부동산 임대소득 신고(5월)
- 수선·리모델링 영수증 보관 (필요경비 인정)
4단계 · 매도 시
양도 의사결정부터 신고·납부까지 확인사항입니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주) 확인
- 장기보유특별공제 구간 계산
- 일시적 2주택이면 3년 내 종전 주택 양도
- 필요경비 영수증 전부 수집
- 양도 시점 분산 검토 (연도별 누진 회피)
- 양도세 예정신고 (양도월 말일+2개월)
- 지방소득세(양도세의 10%) 자동 부과
- 확정신고(이듬해 5월) 필요 여부
경매 투자 체크리스트
일반 매매와 다른 경매 고유의 확인사항입니다.
- 감정가 대비 최저가 낙찰률 추이 확인
- 말소기준권리 확인 (저당·압류·가압류·담보가등기)
- 대항력 있는 임차인 여부 확인
- 배당요구 종기 내 배당신청 확인
- 유치권·법정지상권·분묘기지권 신고 여부
- 현장 임장 (공실·점유자 확인)
- 명도 예상비용 및 난이도
- 낙찰가 + 경매비용 + 명도비용 총액 계산
- 취득세는 낙찰가 기준으로 산정