소득세법
양도소득세 법령 (소득세법 제89조~제104조)
부동산 양도소득세의 비과세·과세표준·공제·세율·중과·신고납부 관련 핵심 조문입니다.
제89조 — 비과세 양도소득
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득세를 부과하지 아니한다.
1. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 주택의 양도로 인하여 발생하는 소득 (고가주택 제외)
2. 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
3. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
1. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 주택의 양도로 인하여 발생하는 소득 (고가주택 제외)
2. 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
3. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
1세대1주택 비과세 요건
- 1세대: 거주자 본인 + 배우자 + 동일 주소 직계존비속
- 1주택: 양도일 기준 국내 1주택
- 보유 2년 이상: 취득일부터 양도일까지
- 거주 2년 이상: 조정대상지역에서 취득한 경우 (2017.8.3 이후)
- 양도가 12억 이하: 12억 초과분은 과세 (고가주택)
제95조 — 장기보유특별공제
소득세법 제95조 (장기보유특별공제)
양도차익에서 다음의 금액을 공제한다.
1. 일반 부동산: 보유기간 3년 이상, 연 2% (최대 30%)
2. 1세대1주택: 보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%)
1. 일반 부동산: 보유기간 3년 이상, 연 2% (최대 30%)
2. 1세대1주택: 보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%)
1세대1주택 공제율 표
| 기간 | 보유 | 거주 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년↑ | 40% | 40% | 80% |
제104조 — 세율
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득 과세표준에 다음 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
기본세율 (보유 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% |
| 5,000만 이하 | 15% |
| 8,800만 이하 | 24% |
| 1.5억 이하 | 35% |
| 3억 이하 | 38% |
| 5억 이하 | 40% |
| 10억 이하 | 42% |
| 10억 초과 | 45% |
단기양도 중과세율
- 보유 1년 미만: 70%
- 보유 1~2년: 60%
- 분양권 1년 미만: 70% / 1년 이상: 60%
제104조의3 — 다주택 중과
소득세법 제104조의3
조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 다음에 해당하면 중과세율을 적용한다.
1. 2주택자: 기본세율 + 20%p
2. 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p
또한 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.
1. 2주택자: 기본세율 + 20%p
2. 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p
또한 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.
⚠ 한시 유예 (2026.5.9까지)현재 다주택 중과는 2026년 5월 9일까지 한시 유예 중입니다. 유예 기간 내 양도 시 기본세율만 적용되며 장특공도 적용됩니다.
신고·납부 기한
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 한다.
- 예정신고: 양도일 속한 달 말일부터 2개월
- 확정신고: 다음해 5월 1~31일
- 무신고가산세 20% + 납부지연가산세
주요 개정 이력
2020.07.10
다주택 중과 강화 (+20~30%p)
2021.01.01
고가주택 기준 9억 → 12억 상향 / 분양권 주택수 산입
2022.05.10
다주택 중과 한시유예 시작
2026.05.09
중과유예 종료 예정 (연장 미확정)