재건축
재건축 관련법 (도시 및 주거환경정비법)
재건축·재개발 사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법의 핵심 조문입니다.
정비구역 지정
도정법 제8조 (정비구역 지정)
특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장은 정비사업의 시행이 필요하다고 인정되는 지역을 정비구역으로 지정할 수 있다.
정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거·착공 → 입주 순서로 진행됩니다.
재건축 가능연한
도시 및 주거환경정비법 시행령 별표1 (노후·불량건축물의 범위)
공동주택의 경우 준공 후 30년 이 경과하면 노후·불량건축물로 보아 재건축 추진이 가능하다. (시·도 조례로 20년까지 단축 가능)
| 구분 | 연한 (2026년 현행) |
|---|---|
| 공동주택 (원칙) | 30년 |
| 서울특별시 | 30년 (2014년 40년→30년 단축) |
| 광역시·경기 | 27~30년 (조례) |
| 지방 | 20~30년 (조례) |
| 안전진단 D·E등급 | 연한 무관 즉시 가능 |
안전진단
재건축 추진 전 건축물의 구조안전성 평가를 거쳐 D·E등급을 받아야 합니다.
평가 항목 (가중치)
- 구조안전성 30~50%
- 주거환경 15~30%
- 건축마감·설비노후도 25~30%
- 비용분석 10%
초과이익환수
재건축초과이익 환수에 관한 법률
재건축 사업으로 발생한 이익 중 일정 기준을 초과하는 부분을 국가가 환수한다.
- 조합원 1인당 초과이익 3천만 초과 시 과세
- 10~50% 누진 부담금
- 현재 한시 유예·조정 논의 진행
분양가상한제
공공택지 전체 + 민간택지 중 투기과열지구에서 지정된 지역에 적용. 실거주 2~5년 의무가 부과될 수 있습니다.